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2017 GLOBAL PROPERTY OUTLOOK

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It’s more stable and less volatile than my stock investment portfolio”. As part of a survey last year, more than 500 members of the public told us why they invest in property – and this response was typical. Time and again, the themes of stability, reliability, diversification and low correlation with other major asset classes were raised. As we move into 2017, evidence suggests that these attitudes are typical of sentiment across the globe - and for good reason.

The big picture: investors look above the fray of global political and economic risk

So what’s the broad economic picture for this year? The knee-jerk reactions of 2016 seem to be behind us; major stock exchanges have long since bounced back following the shocks of the Brexit vote and US presidential election and there’s a strong sense of “business as usual”. The most recent IMF WEO update mirrors the broad consensus of analysts: all being well, 2017 should be a year of “modest growth”.

Yet global economic and political uncertainty mean that these broad predictions come with a very clear health warning. Will Chinese rebalancing be managed successfully? Will consumer markets remain resilient? Is the US about to start shredding its trade agreements? In light of these potential pitfalls, it’s not difficult to imagine situations where investors are left exposed across multiple asset classes.

It remains as important as ever that portfolios are fortified with assets that are ‘above the fray’ so far as economic and political risk is concerned. This helps to explain why property - and in particular, residential property - looks set to become even more of a key investment lynchpin in 2017. It also helps to explain why tried-and-tested markets in the UK, US, Australia and Germany require special focus.

Need a safe haven? Look to the fundamentals

In an uncertain environment, wealth preservation and the need for asset diversification look set to remain top priorities for investors.

INVESTORS WILL NEED TO CONSIDER TRENDS AND ASSET CLASSES THAT ARE NOT AFFECTED BY POLICY

Mark Haefele, Global CIO, UBS Wealth Management

Our own survey demonstrated the enduring popularity of property for foreign investors as a reassuringly tangible asset that can help to mitigate exposure to volatility in their home markets. Mark Haefele, global CIO at UBS recently highlighted what looks set to be a growing trend this year: namely, that “investors will need to consider trends and asset classes that are not affected by policy”. In other words, the need to look beyond the indexes and focus on the fundamentals, including “urbanization, technological innovation, population growth and ageing”.

Residential property investments in prime urban centres such as Melbourne, Berlin and Manchester speak directly to this mindset. These are mature, safe markets, but ones in which the fundamentals (supply-side shortages, population growth and the desire to be part of an ‘urban hub’) deliver the potential for attractive yields and long-term capital growth.

Not only do these type of investments tick the right boxes as “safe havens”, they also open up valuable long-term opportunities.

Brexit and beyond: smart investors commit to longer-term holds

Shortly after the UK’s EU referendum and the subsequent slump in Sterling, British residential property suddenly became up to 20% cheaper for USD-pegged foreign investors.

So far as the residential market is concerned, in the immediate term, we expect an inevitable climate of volatility as the evolving political situation leads to what are essentially knee-jerk reactions.

Not that this should deter foreign investors; in fact, far from it. In the aftermath of the vote, we highlighted how Chinese investors were casting an eye over the UK market with renewed enthusiasm and in ever-greater numbers; recognising it as “the same old safe haven as ever - but cheaper”. More recently, the South China Morning Post was reporting that almost three quarters of Chinese investors believe Brexit represents a good opportunity to invest in UK real estate within the next five years.

Over the next year we expect a clearer picture of a typical overseas investor in the UK to emerge. They will recognise that now is the time to take advantage of the currency situation. But equally as important, they will also look beyond any immediate volatility and focus on what underpins this highly-reliable market: an entrenched supply gap and ever-growing demand.

It’s a case of “business as usual” so far as these fundamentals are concerned: 2017 provides the ideal entry-opportunity, combined with a widespread desire to commit to a longer-term hold to ride out any short-lived storms.

A tighter tax and mortgage lending landscape

Foreign investors are now firmly on the radar of policymakers and regulators. In what looks set to continue to be a low interest rate environment, institutions across the globe are tightening up their lending criteria. Meanwhile, in British Columbia, Australia, the UK and Hong Kong, we’ve already seen stamp duty rises focused on the buy-to-let sector. Expect more of the same in 2017.

No investor relishes more red tape or tax hikes. But it’s worth remembering that robust oversight of lending and attempts to rebalance and temper the property market are both very healthy signs of a mature market. To take the UK as an example; with the extra layers of stress testing and due diligence introduced post-2008, the mortgage lending industry is more resilient than ever. All of this helps to eliminate vulnerable buyers and prevents bubbles from emerging. In short; if you are looking for a ‘safe’ market; these can be valuable trust indicators.

This approach can also have a positive impact on investors in terms of yield. After all, if a policy achieves its desired effect of weeding out ‘unsuitable’ buy-to-let landlords, rental options for tenants become scarcer and market rental rates increase - along with yields.

London Mayor Sadiq Khan recently announced an enquiry into foreign property ownership, reminding us that policy in this area is increasingly dictated on a highly local level. In 2017, it’s not enough to have a broad overview of a country’s tax and lending regime before making a purchase. Investors should look for advisors with detailed knowledge of what’s happening on the ground to navigate what are often complex local rules.

Where are we investing in 2017?

Our policy of targeting new pockets of value in high-potential new and existing markets will continue in 2017. Here’s a snapshot of our key markets:


UK MARKET SNAPSHOT

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Where to invest

Greater London, Manchester, Liverpool, Birmingham

Highlights

  • 4.9% average annual capital growth for London property over next five years
  • 5.3% average annual capital growth for Manchester for the next five years
  • Up to 7% gross rental yields currently available in Liverpool

Why invest? 

  • Regeneration, transport upgrades and relative affordability mean Outer London and core commuter cities are booming, yet accessible
  • Manchester and Liverpool are both primed to benefit from the Northern Powerhouse initiative
  • High Speed 2, strong population growth and its position at the forefront of the government’s policy of rebalancing the UK economy will drive Birmingham forward

Key dates 

  • Spring 2017: the government will likely unveil its Brexit negotiating position. Expect volatility in the markets to decrease as the political situation becomes clearer.
  • 8 March: the Spring Budget. Look for announcements on big infrastructure projects to temper the effects of Brexit - and any potential investment opportunities that flow from them.

AUSTRALIA MARKET SNAPSHOT

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Where to invest

Melbourne, Sydney

Why invest?

  • Strong population growth expected in thriving cities
  • Rental vacancy rates for Melbourne and Sydney are extremely low at 2.1% and 1.9% respectively, highlighting a significant undersupply issue
  • Cities all hubs for major transport infrastructure development

Highlights

  • 11% rise in Melbourne property prices in 12 months to November 2016
  • 13% rise in Sydney property prices in 12 months to November 2016

Key dates

2019: next general election


NORTH AMERICA MARKET SNAPSHOT

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Where to invest

Chicago, (with Toronto, Los Angeles and Boston metros also on our radar)

Why invest?

  • Chicago listed as most undervalued of financial cities by UBS
  • ‘Chicago Connector’ set to open up metro areas
  • A booming tech and financial hub (HQ to 35 Fortune 500 companies)

Highlights

  • Chicago property prices still 17% below peak, offering average rental yields of up to 7.9%
  • Toronto condominium prices up 9.6% year-on-year to Q3 2016

Key dates

January 20: inauguration of President Trump. A protectionist stance could make things tricky for foreign investors. Alternatively, commentators have suggested that a desire to reduce red tape and loosen lending restrictions could boost the market. It’s a matter of wait and see.


GERMANY MARKET SNAPSHOT

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Where to invest 

Berlin

Why invest?

  • 400,000 new residents expected by 2030
  • 40% housing supply deficit
  • Berlin ranked #1 in Europe for investment prospects and capital value increases (PwC and Urban Land Institute)

Highlights

  • Berlin new build apartments up 13.2% in 2015, with rents up 5.7%

Key dates 

2018: opening of the long-awaited Berlin Brandenburg Airport, which looks set to increase Berlin’s credentials as a global hub.


MANCHESTER REVIEW

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Manchester has continued to remain one of the most lucrative economies due to its inclusive populace and rich culture. The city of Manchester, located in the North, was at the hub of The Industrial Revolution. Today, it is a happening place with many young people who contribute to a local economy that is growing at a rapid pace. Over the years, Manchester has emerged as the fastest growing economy in the UK.

As per the Global Livability Survey conducted by the Economist Intelligence Unit, people voted in the last three years for Manchester as the best place for living in the UK.

The increase in the number of working age people in Manchester, is due to skilled workers from other regions moving to Manchester. Additionally, the four universities of the city also ensure that a high retention of graduates are retained. As a result, the major populace comprises of skilled, young people who have decent buying power. This has created a gap in demand and supply as there is a shortage for the growing needs of the city.

Ultimately, the completion of High Speed Two rail services will be functional in Manchester starting from 2032 and with this, commuters will travel to London from Manchester in just 68 minutes. There are plans to construct 15,000 houses in the next ten years and GBP 300 million is been earmarked for this. Also, GBP 78 million has been planned for new theaters and exhibitions in order that Manchester does not lose its cultural reputation and heritage.

Investment and Returns

The United Kingdom Prime Minister Theresa May, also announced GBP 556 Million for the development of Northern Powerhouse, out of which GBP 130 Million will be allocated to Greater Manchester. In addition GBP 10M has been set aside to assist small and medium businesses in Manchester and Cheshire,

Property Market of Manchester

It is one of the best phases of growth for the property market of Manchester. In the last year, property prices rose by 8.97% on average and in the same period, apartments saw a growth of 10.53%.

As per the forecasts, the markets will grow by 28.2% by 2021. Interestingly comparing the average prices of Manchester and London for real estate, the average property price in Manchester is 66% less than that of London, while the wages are only 30% lower when compared to London.

The renting pattern in Manchester is attractive, as 63% of the homes are rented, which is 24% more than the average of the UK. The returns earned from rental homes was 6.8% each year from 2010 to 2016 and in 2016, the average rental increased to 6.9%, which shows that the overall sentiment is positive.

With the vacant property rates dropping, it is a clear indicator that demand exceeds supply.

 


CHICAGO IN 2017

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One of the most promising destinations in the field of real estate, Chicago is gaining prominence among investors of late and the underlying potential for growth is considerable.

Chicago stands sixth on the global scale for cities with the highest GDP. By the year 2017, Chicago will be the most prominent destination for real estate investments due to the rapid growth and investment opportunities available.

During the past two years, SEAC Global has seen investors attract amazing returns on their investments and by leveraging on this, the potential for profits is high in the case of Chicago.

In this article, we share with you the reasons why Chicago is such an excellent market:

Stability and Diversity in the Economy

The economy of Chicago is spread over multiple industries and is diverse. The industries that make up for the economy include technology, finance, commerce, manufacturing, telecommunications, transport etc. and the workforce is equally diverse to match the opportunities.

Steady Growth

Over the past five years, Chicago has seen a stable economic growth and the median household income has now reached USD 63,156 in 2016, which is 13.2% more than the national average. The number of new millionaires in Chicago is growing 7.1% every year and as a result, the overall real estate market is also growing. The value of homes in Chicago metropolitan area increased by 3% in one year and the median home values increased by 6.5%.

Investment Flow

Chicago attracts substantial corporate investment. Thirty six Fortune 500 companies have their base in Chicago and, 400 companies have their corporate headquarters based there.

In the recent years, the international investments into the markets of Chicago has also increased rapidly as investor’s strategy is to invest extensively in destinations other than New York. As New York and Chicago have similar markets and economies, the low prices of real estate in Chicago make it a promising destination.

The city is also home to the world famous Chicago Mercantile Credit Exchange where many of the country’s best brokers ply their trade.

Rich in culture and connectivity

The connectivity of Chicago is excellent, as it is the third most-visited city in the US, with the amount spent by tourists standing at USD 13.7 billion every year. Also, tourists have multiple options for visits such as architecture, art and design. In the recent years, many Hollywood movies were shot in Chicago and it also has the Wrigley Field, home of the world renown Chicago Cubs one of the true contributors in the history of baseball.

With an excellent public transit system, it makes Chicago the sixth-best destination in the US as per Wired Magazine.

Assured returns

The investors will certainly have better returns when compared to Manhattan properties, which currently attract around 3% returns, whilst the returns in Chicago can be as high as an impressive 7-8% yield.

It also has two prestigious universities: The University of Chicago and The Northwestern University, apart from the other 30 universities, making it a hub for students.

As of now, the prices are 17% below average prices and hence, there is a tremendous potential for development, making it an amazing bet for potential investors assuring of great returns.